Ипотека в Казахстане: что нужно знать в 2026 году

Ипотека в Казахстане позволяет купить жильё в кредит, используя приобретаемую недвижимость (или другое имущество) в качестве залога. Вы получаете деньги от банка, покупаете квартиру или дом, а затем выплачиваете кредит ежемесячными платежами на протяжении 10-25 лет.

Для банка залог снижает риск, поэтому ипотечный кредит обходится дешевле, чем беззалоговый. Ставки по ипотеке в 2026 году начинаются от 2% по государственным программам и доходят до 22-24% по коммерческим продуктам.

Если заёмщик перестаёт платить, банк вправе продать заложенную недвижимость, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, просрочки портят кредитную историю в Первом кредитном бюро (ПКБ), что усложнит получение любых кредитов в будущем.

Процентные ставки зависят от программы, банка и типа жилья. Ниже приведены актуальные условия.

В Казахстане действует несколько программ льготной ипотеки. Каждая из них рассчитана на определённую категорию заёмщиков и предлагает ставки значительно ниже рыночных.

Программа 7-20-25

Самая известная государственная программа. Ставка 7% годовых, первоначальный взнос от 20%, срок до 25 лет. В январе 2026 года выделено дополнительно 25 млрд тенге. Максимальная сумма займа: до 30 млн тенге в Астане и Алматы, до 25 млн в Караганде, до 20 млн в других регионах.

Программа рассчитана на покупку первичного жилья (новостройки). Вторичное жильё по ней не купить.

Узнайте больше о программе 7-20-25

Программа Наурыз

Запущена в марте 2026 года, будет действовать до 2031 года. Ставка 9% (для социально уязвимых категорий 7%), первоначальный взнос 10% (чистовая отделка) или 20% (черновая), срок до 19 лет. Максимальный займ: до 36 млн тенге в Астане и Алматы, до 30 млн в других регионах.

Также запущена версия Наурыз Жұмыскер для работников промышленности, транспорта, сельского хозяйства и энергетики на тех же условиях.

Бақытты Отбасы

Программа для многодетных семей, детей-сирот, лиц с инвалидностью I и II группы. Ставка всего 2% годовых (ГЭСВ от 2,1%), первоначальный взнос 10%, максимальная сумма до 15 млн тенге.

Для участия нужно открыть договор о жилстройсбережениях в Отбасы банке.

Зеленая ипотека

Для покупки жилья в «зелёных» домах (сертификация LEED, BREEAM, GOST R или OMIR). Базовая ставка 12,5% (ГЭСВ от 13,3%). После накопления 50% суммы займа на депозите ставка снижается до 3,5-5%. Первоначальный взнос от 15-20%, максимальная сумма до 50 млн тенге.

Программа Ұмай (ожидается)

Женская ипотечная программа. Запуск планируется на июль-август 2026 года. Базовая ставка 14,4% с возможностью снижения до 3,5-5% после накопления. Первоначальный взнос 15-20%, максимальная сумма до 50 млн тенге, срок до 25 лет.

Процесс оформления ипотеки занимает от нескольких дней до нескольких недель. Вот пошаговый порядок действий.

Банки предъявляют требования как к самому заёмщику, так и к приобретаемой недвижимости.

Перед выдачей кредита банк проводит оценку залоговой стоимости жилья. Оценщик определяет рыночную стоимость, а банк применяет дисконт от 10 до 30%.

Ипотечный кредит погашается ежемесячными платежами. Есть два основных вида платежей.

Аннуитетный платёж

Все платежи одинаковые на протяжении всего срока. В начале бóльшая часть идёт на проценты, в конце на погашение основного долга.

Пример: ежемесячный платёж 150 000 ₸. В первый месяц из них 120 000 ₸ идёт на проценты и 30 000 ₸ на основной долг. К концу срока пропорция меняется: 20 000 ₸ на проценты и 130 000 ₸ на долг.

Дифференцированный платёж

Основной долг делится на равные части, а проценты начисляются на остаток. Платежи в начале выше, но постепенно уменьшаются. Общая переплата меньше, чем при аннуитете.

На вторичном рынке ипотеку выдают 6 банков: Altyn Bank, Halyk Bank, CenterCredit, Nurbank, ForteBank и Отбасы банк.

Не выдают ипотеку на вторичное жильё: Евразийский банк (только рефинансирование), Freedom Bank (только для сотрудников), Jusan Bank, Bereke Bank, Bank of China Kazakhstan (приостановлено).

На первичном рынке выбор шире за счёт партнёрских программ с застройщиками, где ставки могут быть значительно ниже стандартных. Полностью ипотеку без первоначального взноса банки не выдают: минимальный взнос составляет 10% по программам Наурыз и Бақытты Отбасы.

Выбор между ипотекой на вторичное жильё и покупкой в новостройке влияет на доступные программы и ставки. На вторичном рынке выбор банков ограничен, зато можно сразу заселиться.

Страхование залоговой недвижимости обязательно по закону. Полис покрывает риски: пожар, взрыв газа, затопление, стихийные бедствия и другие форс-мажорные обстоятельства.

Если с домом что-то случится, страховка покроет убытки банка, и заёмщику не придётся выплачивать кредит за уничтоженное жильё.

Банк может рекомендовать конкретную страховую компанию, но по закону Вы вправе выбрать любую лицензированную страховую организацию. Навязывание определённой компании является нарушением банковского законодательства РК.

Если заёмщик систематически нарушает график платежей, банк вправе потребовать полного погашения займа и обратить взыскание на заложенную недвижимость.

Обращение взыскания регулируется статьями 317-321 Гражданского кодекса РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». Банк может реализовать жильё через суд или во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором залога.

За просрочку начисляется пеня. Проверьте в договоре, оставляет ли банк за собой право повышать ставку при нарушении графика.

Ипотека является публичным залогом: информация об обременении фиксируется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.