Инвестиции в недвижимость
Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции. При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.
Достичь обозначенных выше целей вам помогут инвестиционные инструменты, используемые в длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость.
Это рискованно?
Вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко сильно дешевеет.
Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость в крупных городах. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость.
Особенно это актуально для жилых помещений. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.
Как получить выгоду от инвестиций в недвижимость?
Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:
- Сдача недвижимости в аренду
- Перепродажа имущества
Сдача недвижимости в аренду. Первый из этих способов гораздо более стабильный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.
Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более доходный и в то же время рискованный способ заработка.
- Перепродавать недвижимость, купленную за меньшую сумму, достаточно сложно
- Вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать
Первое время большинство инвесторов предпочитают сдавать недвижимость в аренду, этим компенсируя убытки, потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации. Такой способ позволяет максимизировать доход от вложенных инвестиций.
Инструкция для начинающих инвесторов
Шаги
Определитесь с финансовыми возможностями и объектом инвестиций
От этого будет зависеть последующая стратегия вложения денежных средств и сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.
Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.
Внимательно изучить рынок недвижимости и найдите подходящее предложение
Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.
Для этого идеально подойдут локальные и казахстанские площадки объявлений вроде «Крыша», благодаря которым можно проанализировать, условия купли-продажи недвижимости, а также аренды жилой и коммерческой недвижимости.
Исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.
По возможности не пользуйтесь услугами посредников
Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести.
Здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать. Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.
Наймите толкового юриста
Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.
Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией
Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость.
Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.
Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.
Виды инвестиций в недвижимость
Выделяются четыре основных вида инвестиций в недвижимость:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость
- Инвестиции в жилую недвижимость
- Инвестиции в строительство недвижимости
- Инвестиции в недвижимость за рубежом
Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.
I. Инвестиции в жилую недвижимость
Жилая недвижимость хороша тем, что не требует больших инвестиций, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но и рассчитывать при этом на большой краткосрочный доход не приходится.
Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.
Как можно заработать на жилой недвижимости?
Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать достаточно большой доход, не прикладывая к этому никаких усилий.
Второй способ – перепродажа после увеличения стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 5 000 000 тенге, то скорее всего через 3 года, она уже будет стоить 5 500 000 тенге.
Окупаемость инвестиций, конечно, ждать придётся достаточно долго
- Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона
- При этом стабильные отчисления можно получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья
- Но инвестирование в жилье предполагает также и определенные расходы: необходимо сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось
- Чтобы спокойно спать лучше оформить страховку от несчастных случаев
Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей.
Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.
II. Инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.
К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести
- Магазины
- Бары
- Рестораны
- Склады
- Офисы
- Другие помещения
Прибыль можно получить от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.
Коммерческая недвижимость за последние годы твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это связано с кризисом и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, для которых предполагается сдача в аренду коммерческой недвижимости.
Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес.
- Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду
- Также очень остро стоит проблема поиска клиентов для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.
Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.
III.Инвестиции в строительство
Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.
Инвестиции в строительство P2P и P2B
В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительные работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.
Покупка жилья на раннем этапе строительства
Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы.
- Такие квартиры обычно готовы через 1-2 года
- Цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза
Следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.
Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При мудром инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.
При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то восстановить инвестицию.
Инвестиции в жилую недвижимость – хорошее вложение капитала из-за своей высокой стабильности. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.
IV. Инвестиции в недвижимость за границей
Такой вариант стоит рассмотреть в периоды, когда цены на недвижимость опускаются. Самым лучшим вариантом будет вложение в недвижимость там, где туризм развивается. Таким образом вы всегда сможете сдать или перепродать недвижимость за более высокую цену через некоторое время.
- Для того чтобы совершить сделку качественно, нужно проконсультироваться со специалистом, работающим именно на рынке той страны, где вы собираетесь делать вложение.
- Учтите, что ипотека за границей будет для вас гораздо дороже, чем для местных инвесторов, поэтому об условия сделки стоит узнавать в индивидуальном порядке.
- Следите за политической ситуацией в стране, выбранной вами, в течение некоторого времени. Стабильная обстановка – гарантия прибыли для вас.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Плюсы
- Стабильность. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.
- Постоянный рост стоимости активов. Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.
- Пассивный источник дохода. Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.
- Минимальные риски. Недвижимость в цене даже в самые неблагоприятные для экономики времена и всегда есть возможность реализовать ее или сдать в аренду.
Минусы
- Неликвидный объект инвестиций. Ликвидность — способность актива быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает, что её сложно продать за её реальную стоимость.
- Долгая окупаемость. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.
- Постоянные расходы на содержание. Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора.
- Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество, при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли действительно заработать на инвестиции в недвижимость?
Да, безусловно, это долгосрочные инвестиции, которые должны быть грамотно проанализированы
Нужно ли платить налог при продаже коммерческой недвижимости?
Да, если вы продали недвижимость дороже, чем купили, разница в цене облагается налогом в 10%. Также обязательно нужно сдать декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00)
С чего начать при инвестициях в недвижимость?
Начните с расчётов: какая минимальная сумма нужна для вложения и сколько дохода вы планируете получить, учитывая выплаты за ипотеку, коммунальные услуги и налоги.
Стоит ли инвестировать в недвижимость за рубежом?
Безусловно. Во-первых, при определённой сумме вложения можно получить вид на жительство в той стране, где вы покупаете жильё. Во-вторых, недвижимость в популярных туристических местах может приносить высокий доход.
Где брать деньги на инвестиции?
Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы инвестирования. Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:
Привлечение денег. Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. (ссылка ипотечный кредит).
Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.
Привлечение соинвесторов. В Казахстане идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.
Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли.
При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.
Краудфандинг. Тоже достаточно новая для Казахстана идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.
Как снизить сумму вложений?
- Один из способов – приобретение объектов недвижимости без ремонта. Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. Можно достаточно быстро получить около 15% прибыли.
- Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги.
- В случае признания банкротом физических лиц икомпаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам.
- В связи с невыплатой ипотеки других видов залоговых займов, кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам, так как банкам важна скорость возврата собственных средств.
Где искать такие предложения?
В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.
Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.
Минимальные вложения
Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора на руках, начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях.
Источники
- Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосакипоследний доступ Январь 14, 2020
- Полное руководство по инвестированию в недвижимость - Кен Макэлройпоследний доступ Февраль 19, 2021
- Налоги на имуществопоследний доступ Июнь 11, 2021
